近期有市場消息稱，外資黑石集團(tuán)有意出售總價超百億的中國物流園資產(chǎn)包。對此，黑石集團(tuán)已對外表示，并未與任何一方就物流資產(chǎn)的出售進(jìn)行談判。

  不過，一位消息人士表示，黑石有意向出售旗下中國市場的部分物流項目資產(chǎn)包，現(xiàn)在潛在的交易方之一是國內(nèi)一家大型險資，雙方尚未簽約，即交易沒有塵埃落定。

  物流地產(chǎn)擁有萬億級的市場，但卻是一個低調(diào)的賽道，實際上這是近年來中國房地產(chǎn)市場細(xì)分類別中發(fā)展最快的領(lǐng)域之一。黑石擬出售百億物流資產(chǎn)包的消息，將這一賽道放到了聚光燈下——這門曾吸引各路資本“跑馬圈地”的好生意，如今怎么樣了?

  外資巨頭曾爭相布局中國物流生意

  黑石集團(tuán)總部位于美國紐約，是美國規(guī)模最大的另類資產(chǎn)管理公司，有“PE之王”的稱號。截至今年年中，黑石的總資產(chǎn)管理規(guī)模(AUM)正式突破萬億美金，達(dá)到1.00136萬億美金，約合人民幣7.18萬億元。

  2009年至2019年十年間，中國的物流地產(chǎn)市場有各路外資前來“跑馬圈地”，其中少不了黑石的身影。

  2013年，黑石在中國開啟物流地產(chǎn)布局，首筆投資投向了上海的物流開發(fā)項目。2017年，黑石在中國設(shè)立了多元資產(chǎn)管理平臺“龍地(DragonCor)”，背靠黑石的資金實力，龍地很快成為國內(nèi)領(lǐng)先的物流綜合服務(wù)供應(yīng)商之一。

  黑石于2018年以2.75億元收購東百集團(tuán)旗下一家物流業(yè)務(wù)子公司佛山睿優(yōu)80%股權(quán)，2019年旗下地產(chǎn)基金與第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方就物流園區(qū)開展全方位的深度合作。2020年11月，房企富力由于急需獲取資金，將旗下廣州空港物流園70%的股權(quán)售予黑石，對價11億美元(約合70億元人民幣);2021年12月，黑石集團(tuán)又從富力地產(chǎn)手上收購了該項目剩余的30%股權(quán)，對價12.63億元人民幣。

  加上自身不斷拿地獲取項目，三年時間內(nèi)，黑石旗下的龍地平臺物流倉儲面積從180萬平方米擴張到500萬平方米量級。

  在黑石加大對中國物流資產(chǎn)的投入之時，各路資本都在摩拳擦掌，同時期，東久新宜、普洛斯、易商紅木等具有外資背景的平臺都在積極募集投資物流資產(chǎn)的基金，持續(xù)加碼該板塊。

  如今黑石突然出售百億資產(chǎn)，引起市場較多討論。上述接近交易的人士表示，其實黑石此舉是意料之中：“購入資產(chǎn)、改善經(jīng)營、適時出售本來就是黑石的賺錢模式，隨著國內(nèi)高標(biāo)物流倉儲市場將逐漸進(jìn)入存量時代，這是一個合適的出售時機。”

  高端物流地產(chǎn)市場快速崛起

  在炎炎夏日，如果消費者想吃上一份解暑的冰淇淋，不必再跑到線下店尋找，打開一家電商生鮮平臺App，輕松點擊屏幕，也許幾小時后就能收到一箱冰淇淋。

  這一生活模式的改變，與近年來中國高標(biāo)物流倉儲市場的發(fā)展息息相關(guān)。

  所謂高標(biāo)倉，是相對于傳統(tǒng)農(nóng)民倉來定義的，高標(biāo)倉不是簡單的倉庫，而是關(guān)聯(lián)儲存保管、裝卸搬運、貨物配送的物流中心環(huán)節(jié)，在供應(yīng)鏈中扮演著資源提供者的獨特角色，強調(diào)貨物倉儲條件和倉庫管理，專業(yè)選址邏輯，先進(jìn)和完善的建筑結(jié)構(gòu)，以及對互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)設(shè)備的支持。過去很長一段時間，中國的高標(biāo)倉是十分匱乏的。

  從2002年開始才有外資物流地產(chǎn)開發(fā)商把一些相應(yīng)的體系帶入國內(nèi)，2008年以后，普洛斯、豐樹、嘉民、安博等外資物流地產(chǎn)開發(fā)商紛紛進(jìn)入中國市場。

  2015年左右，更多資本看到了物流地產(chǎn)領(lǐng)域的潛力，比如國內(nèi)開發(fā)商萬科旗下的萬緯就開始在物流領(lǐng)域大舉發(fā)展，有央企背景的遠(yuǎn)洋也進(jìn)入這個賽道。

  整個亞太區(qū)域，工業(yè)和物流在近年來也一直是備受追捧的資產(chǎn)類別。自2019年以來，以工業(yè)物流為標(biāo)的的基金募集幾乎占到了亞太各年度基金總額的一半以上。2022年，這一數(shù)字甚至接近80%。不同背景的開發(fā)商和投資者紛紛涌入物流和倉儲領(lǐng)域。

  根據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，截至2022年年末，在國內(nèi)這個賽道中，普洛斯排名第一，資產(chǎn)規(guī)模占比達(dá)到23%;萬緯排名第二，占比為7.5%;豐樹排名第三，占比為6.8%。此外，前十名還包括寶灣、易商、安博、嘉民、東久新宜、宇培、平安。

  “過去十幾年間，中國高端產(chǎn)業(yè)崛起、電商崛起、生鮮及醫(yī)藥等消費領(lǐng)域崛起，使得物流地產(chǎn)成為中國房地產(chǎn)市場細(xì)分類別中發(fā)展最快的領(lǐng)域之一，從2017年至今，核心一線城市及其衛(wèi)星城項目的租金指數(shù)不斷上升。”上述業(yè)內(nèi)人士稱。

  第一太平戴維斯稱，最近三年里，開始對物流地產(chǎn)這門生意感興趣的買家逐漸變成了國內(nèi)投資者，尤其是國內(nèi)險資，開始主導(dǎo)物流資產(chǎn)投資。

  需求剎車后市場將進(jìn)入存量時代

  三年疫情期間，由于消費者對生鮮食品和醫(yī)藥的需求劇增，核心地段的高標(biāo)倉需求也迎來爆發(fā)，一度面臨“一倉難求”的盛況。

  而現(xiàn)在，由于新增供應(yīng)大量增加，市場經(jīng)歷過熱后需求剎車，很多物流地產(chǎn)管理方已經(jīng)開始面臨出租率的壓力。

  “從今年開始，倉庫租賃需求的減少較為明顯。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

  以長三角城市群為例，根據(jù)臻量研究院(一家商業(yè)房地產(chǎn)估值和現(xiàn)金流預(yù)測解決方案提供商)統(tǒng)計，截至2023年第三季度，上海和嘉興、昆山、太倉、常熟、張家港等環(huán)滬衛(wèi)星城的非保稅高標(biāo)倉總存量達(dá)到了2207萬平方米，盡管租金仍能維持穩(wěn)定，但在出租率表現(xiàn)上，超八成長三角城市環(huán)比下跌。

  這也說明，長三角地區(qū)的租賃市場展現(xiàn)出復(fù)雜多變的趨勢，區(qū)域工業(yè)產(chǎn)出增長乏力以及電商需求的整合，給需求去化帶來了新挑戰(zhàn)。

  而在供應(yīng)端方面，新增供應(yīng)過熱，據(jù)線上找倉平臺“嘉倉網(wǎng)”統(tǒng)計，截至2023年一季度，上海已經(jīng)建好(包括剛建好正在申請竣工驗收的)的高標(biāo)倉總面積已經(jīng)超過1000萬平方米，其中可招商的高標(biāo)倉面積約為150萬平方米，主要分布在上海的金山、松江、青浦、奉賢以及寶山等區(qū)域，空置率約達(dá)到15%，這些空置面積中，有約120萬平方米是近期交付的。

  因而，在目前的市場環(huán)境下，已經(jīng)有投資者開始持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度。整體來看，近幾年國內(nèi)倉儲行業(yè)固定資產(chǎn)投資額大幅收縮，但市場規(guī)模依舊保持增長態(tài)勢，反映出國內(nèi)物流地產(chǎn)正由“增量時代”邁入“存量時代”。

  不過，跟發(fā)達(dá)國家相比，中國的高端物流設(shè)施仍有一定增容空間。據(jù)統(tǒng)計，中國擁有14億人口，約8000萬平方米的甲級物流設(shè)施，即人均擁有0.06平方米;而日本人均擁有甲級物流設(shè)施0.2平方米，美國人均有0.8平方米，澳大利亞則達(dá)到1.3平方米。

  而隨著疫情后經(jīng)濟生活恢復(fù)、消費需求重塑，倉儲市場較高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品形態(tài)仍將保持熱度，第一太平戴維斯認(rèn)為，在部分投資者對市場維持謹(jǐn)慎態(tài)度之時，仍會有更多資本入局，市場將保持活躍度。

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