“全國冷庫空置率超36%!行業已經到了生死邊緣。”年初，這一消息迅速刷屏了朋友圈。云冷1號聯合創始人鐘賢柏道出冷庫行業的殘酷現實：“冷庫建得太快了，爆炸式增長!但新增業務幾乎沒有，大家都在搶存量資源，卷得不行。” 然而，全國空置率高企的背后，卻是冷庫過剩的一二線城市銷地市場和冷庫及預冷設施不足的產地源頭。成本高、規模小、不平均等現狀和“斷鏈”問題，仍在長期困擾冷鏈行業。冷庫的未來，是“寒冬”還是“新機遇”?

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  冷庫“大躍進”：建得快，租得慢近幾年，冷庫行業仿佛坐上了“過山車”。一方面，國家大力扶持冷鏈物流建設，冷庫項目如雨后春筍般涌現。2024年前三季度，冷庫項目資金投入高達365.07億元，同比增長7.53%。冷庫總量達到2.45億立方米，同比增長9.38%。但另一方面，冷庫的空置率卻高得嚇人。行業人士透露截至2024年，冷庫空置率已超過36%，部分地區甚至更高。冷庫求租量為1759.53萬立方米，同比增長16.51%，冷庫出租量為3653.71萬立方米，同比增長 33.44%，供需剪刀差拉大到驚人的2.08倍。這意味著，全國一半以上的冷庫都在“曬太陽”，租不出去。為什么會出現這種情況?中國冷庫乃至冷鏈運輸的“井噴式”發展是隨著電商物流一起的，故事轉折點發生于疫情后，生鮮電商和社區團購意外大發展，冷鏈需求被引爆。中物聯冷鏈委統計，2020年，共有68家冷鏈物流及相關企業發生78筆投融資事件。兩年后，交通運輸部等五部門聯合發布《關于加快推進冷鏈物流運輸高質量發展的實施意見》，各地方政府也看到了冷庫產業的發展需求，行業迎來了政策紅利期。然而，“熱”起來的冷庫背后，很多冷庫投資者只盯著政策紅利，覺得“建起來就能租出去”，結果冷庫建好了，卻發現市場需求跟不上。冷庫的“躺賺”時代已經結束，單純靠租金收入的模式難以為繼。冷庫資源依舊主要集中在華東、華南等經濟發達地區，不一樣的是，曾經中西部地區冷庫資源匱乏，而現在除西北外，均已呈現出供大于求的畫面。

  此外，傳統冷庫無法滿足醫藥、生鮮電商的高標準需求，最后因技術落后或管理不善被閑置。據中物聯冷鏈委數據，2024年第三季度合肥的冷庫平均價格降幅最高，冷庫低價環比第二季度下降21.4個百分點，冷庫高價環比第二季度下降15個百分點，主要由于部分客戶受周邊南京、鄭州的高標庫吸引，當地中型冷庫價格競爭嚴重，導致冷庫價格下降。

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  冷庫的未來：是“寒冬”還是“新機遇”?冷庫空置率高企，最直接的影響就是租金“跳水”。 北京一位冷鏈從業者透露，近一年來，冷庫租金從4.5元/平方米/天跌到了3.5元/平方米/天，跌幅超過22%。而在西安東郊，冷庫租金甚至跌到了2.5元/平方米/天。在鄭州，2024年11月低價冷庫租金為2.2元/㎡/天，同比去年11月份下跌4.35%。不少地區冷庫租金幾乎腰斬，更夸張的是有地方以“5毛錢租冷庫”的低價招商，冷庫價格低到了普通倉庫的程度。租金一降再降，自然也不乏倒閉或轉讓。一位冷庫市場人士總結道：“倒閉的冷庫主要有三個特點：一是小型冷庫居多，資金實力弱;二是設備老舊，無法滿足現代化需求;三是管理不善，服務跟不上。”

  那么，冷庫、甚至整個冷鏈行業的未來在哪里呢?當前，冷鏈斷鏈、上下游分散依舊是行業頑疾。所有人都知道冷鏈要朝著體系化、數字化、平臺化的方向發展，但路要如何走，還要看每個玩家自身的角色定位，有怎樣的資源，如何搭建體系。

  1.政策紅利仍在2025年中央一號文件再提冷鏈，強調推動冷鏈配送和即時零售向鄉鎮延伸。2024年中央一號文件明確提出，優化農產品冷鏈物流體系建設，加快建設骨干冷鏈物流基地，布局建設縣域產地公共冷鏈物流設施。可見，產地源頭的冷鏈設施建設是大勢所需。冷鏈訂單大多來自農產品生產地，加工地，以及口岸和B端企業等，單純從冷鏈網絡的角度看以局部發往全國為主，需要高標倉、冷藏車、全程不斷鏈的專業操作和物聯網體系加持。據央視新聞，截至2024年12月，全國已建成7.8萬個產地冷藏保鮮設施，覆蓋70%以上的縣級區域。在完善產地冷鏈物流節點布局方面，已推動100個農產品骨干冷鏈物流重點縣和1000個產地冷鏈集配中心建設。而冷鏈不僅關乎食品安全，更是社會資源配置。簡單的說，生鮮損耗，意味著同比例的價格上漲，最后消費者要為此買單，生產者也未必增收。近年，農產品平均損耗率從19.7%下降到7.1%，減損帶來直接經濟效益約530億元;主體經營收入平均提高29.3%。

  2.注重布局，鏈接銷地市場和產地源頭近年，國家信息中心大數據發展部傅娟等發表的一項研究顯示，我國冷鏈“斷鏈”導致的農產品腐損率是發達國家的1~2倍，果蔬腐壞情況尤為嚴重。據中國物流與采購聯合會冷鏈物流專業委員會數據估算，我國每年因冷鏈“斷鏈”造成約1200萬噸水果、1.3億噸蔬菜浪費，經濟損失超千億元。中國物流與采購聯合會公布的2023年全年冷鏈物流運行數據顯示，我國肉類、水產品的產地低溫處理率分別為78%和80%，果蔬的產地低溫處理率僅為23%。可見供給失衡下，冷鏈硬投入的布局和管理變得越加重要。冷庫建設也應更加注重市場需求和區域均衡，避免一窩蜂地扎堆建設，盲目擴張引起資源過剩、供需不平衡。

  3.智能化與深度服務如今，冷庫行業的核心競爭力不再是“誰建得多”，而是“誰運營得好”。冷鏈物流也在朝著提供更多樣化服務的方向發展。如具有快遞基因的順豐冷運、中通冷鏈等利用網絡規模優勢做小票零擔;具有倉儲優勢與電商基因的京東冷鏈利用其商流資源，參與農產品產地直供。冷庫行業中也已經有企業做出變化，從單純的“倉”到“倉配一體”，從貨物周轉單元到成為鏈接生產與消費的冷鏈倉網，開拓銷售渠道，提升冷庫的利用率和附加值，而不僅僅是“收租”。 類似快遞行業，冷鏈也開始出現從高度分散走向寡頭競爭的趨勢。大企業通過規模優勢，不斷降低運輸成本;采用新技術和新設備，如物聯網、云計算、大數據等，提高運輸效率和服務質量;通過共享冷庫模式，滿足季節性存儲需求，提高冷庫利用率……鐘賢柏認為， “運營能力決定一切，風險與收益從來都是相向而行的，冷庫高租金的背后是高風險，化解風險的唯一手段，就是高質量的運營。”

  最后，對冷鏈的從業者來說，除了優勢、資源、市場規模外，還需要思考的或許是如何在高門檻的冷鏈行業里制定經濟可行的發展戰略。

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