TEMU、SHEIN、AliExpress和TIKTOK Shop等電商公司為了支持業務增長而爭相獲取倉庫空間，推動了物流倉儲行業的發展。那么，對于物流倉庫的巨大需求源于什么?

  2023年，中國電商公司的快速擴張推動了大灣區物流地產市場的增長，包括TEMU、SHEIN、全球速賣通和TikTok Shop在內的跨境電商企業爭相獲取倉庫空間，以支持快速增長的電商業務。例如：在成功參加超級碗(Super Bowl)之前，拼多多控股旗下的TEMU在廣東省的倉庫數量僅為個位數，如今已經增加到了30多個。

  據仲量聯行(JLL)數據顯示，廣州、深圳、東莞、佛山和惠州這五個粵港澳大灣區城市在2023年的倉庫租賃量中占據了非常大的比例，2023年錄得235萬平方米的倉庫凈吸納量，占據中國24個跟蹤城市凈吸納量的32%。作為衡量市場表現的關鍵指標，凈吸納量等于特定時間段內被占用的空間量減去空置的空間量。

  仲量聯行華南研究部主管曾麗(Silvia Zeng)表示，大灣區的物流地產“頂住了”新供應激增的“逆風”，目前，華南地區的空置率僅為個位數，而其他城市的空置率為兩位數。

  根據國際房地產咨詢公司世邦魏理仕(CBRE)的數據，2023年中國的整體凈吸納量同比飆升44%至722萬平方米，是僅次于2021年峰值之后的第二高水平。雖然空置率同比增長了21.8%，但是新增的供應量達到了前所未有的1200萬平方米。

  由于電商公司的強勁需求，物流倉庫成為了普洛斯中國控股、ESR集團和華平投資集團等機構投資者在商業地產類別中最受青睞的資產之一，即使市場面臨逆風，這個領域也被視為低風險的選擇。例如，在上個月，全球最大的房地產資產管理公司之一ESR集團就在廣州增城區購買了一塊12.6萬平方米的土地，用于開發一個物流供應鏈中心。

  仲量聯行華南研究部主管曾麗說道：“跨境電商平臺正在利用大灣區從生產、采購到出口的全產業鏈優勢，進行全球擴張。可以看到，這些平臺都選擇了大灣區作為它們在中國的主要跨境網絡……這與我們‘世界工廠’的獨特戰略和‘小批量、短周期’的模式密不可分?！?/span>

  “世界工廠”的概念指的是大灣區的制造業集群，在這里有超過5萬家制造商，并且毗鄰香港自由港，這使得它們既可以享受快速的運輸，又可以享受有吸引力的勞動力成本。但是反過來看，這些電商公司的訂單量也幾乎消化了大灣區所有的新倉庫空間。

  根據世邦魏理仕(CBRE)匯編的數據，就商品總值而言，TEMU、SHEIN、全球速賣通和TikTok Shop在2023年經歷了五年來最快的增長，每家公司至少增長了100億美元?？缇畴娚坦驹?023年還租賃了近350萬平方米的新物流倉庫空間，相比2022年增長了5倍，今年到目前為止，跨境電商公司已經預租了約150萬平方米的倉庫空間。

  世邦魏理仕華南區顧問及交易服務|產業地產部負責人鄧偉表示，佛山和廣州的需求正在變得越來越活躍，例如，有家電商巨頭在第一季度租用了廣州一個13.7萬平方米的倉庫。(雖然沒有透露公司名稱，但有媒體猜測是TEMU)。另外，佛山正在開發的五個項目中，已經有四個被預租。

  對于倉庫的巨大需求源于跨境電商平臺推出了“全托管”和“半托管”模式。全托管模式由TEMU首創，后來其他電商平臺也都爭相加入。在托管模式下，跨境電商平臺負責定價、倉儲、物流、銷售和退貨等一系列環節。因此，全托管模式需要擁有足夠空間的高質量倉庫，不僅能夠用于倉儲，還要能夠處理包裹的包裝和配送。

  同時，“半托管”模式允許擁有自己的倉庫或者有經驗有能力自行交付貨物的賣家自己來負責運營和售后物流，這也增加了這些賣家對倉庫空間的需求。例如，全球速賣通和菜鳥物流在1月份推出半托管模式時，其庫存量就同比暴漲了600%。

  展望未來，中國的物流倉儲市場將轉向供需平衡時代，2024年，物流倉庫的凈吸納量將達到約750萬平方米，使中國的整體空置率回落至20%。

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