ESG是Environment(環(huán)境)、Social(社會(huì))和Governance(治理)的縮寫。環(huán)境因素(Environment)是指企業(yè)在生產(chǎn)制造的過程中對(duì)環(huán)境的影響程度;社會(huì)因素(Social)是指企業(yè)所承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任，以及如何處理企業(yè)與人之間的關(guān)系;治理因素(Governance)主要指公司如何自我治理與監(jiān)管。
自2016年巴黎協(xié)定生效以來，ESG在全球的認(rèn)可度逐漸提升，海外資本首先響應(yīng)，國(guó)內(nèi)各市場(chǎng)主體也逐漸體現(xiàn)出對(duì)ESG原則的接納與擁抱。
ESG原則指導(dǎo)下，投資人或是融資方對(duì)物流地產(chǎn)產(chǎn)生的新要求，將會(huì)推動(dòng)物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)鏈條的各個(gè)環(huán)節(jié)向ESG的方向發(fā)生轉(zhuǎn)變。投資端、融資端、開發(fā)商、持有方、運(yùn)營(yíng)方、租賃方等將聯(lián)動(dòng)起來，將ESG的理念貫穿于物流地產(chǎn)的開發(fā)設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營(yíng)、退出等各個(gè)環(huán)節(jié)。由此，ESG理念將會(huì)切實(shí)塑造物流倉(cāng)儲(chǔ)產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈的發(fā)展方向。
對(duì)于投資者而言，ESG代表了一種篩選標(biāo)準(zhǔn)或者投資策略，隨著越來越多大型投資者加入國(guó)際性責(zé)任投資相關(guān)組織，ESG原則在投資決策中的重要性與日俱增。
對(duì)于企業(yè)而言，ESG可以幫助企業(yè)本身和利益相關(guān)者了解企業(yè)如何管理與環(huán)境、社會(huì)和治理因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇。ESG原則能夠指導(dǎo)企業(yè)降低運(yùn)營(yíng)成本、找到新的商業(yè)機(jī)遇、打開新市場(chǎng)、提升綜合風(fēng)險(xiǎn)管理能力。
在這次的白皮書中，我們結(jié)合中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，梳理了物流倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)踐行ESG的相關(guān)舉措，展現(xiàn)了租戶對(duì)于ESG的看法和態(tài)度，分析了ESG措施在投融資中發(fā)揮的重要角色，并邀請(qǐng)業(yè)主分享各自的ESG戰(zhàn)略和行動(dòng)。
我們發(fā)現(xiàn):投資人，尤其是境外投資人，已經(jīng)將ESG融入投資決策中;不少物流倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)積極踐行ESG原則，尤其注重倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的節(jié)能減排，將屋頂光伏、電力存儲(chǔ)、水循環(huán)系統(tǒng)等實(shí)際運(yùn)用于物流地產(chǎn)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中;同時(shí)，租戶對(duì)于ESG舉措的接納度較高，對(duì)于ESG相關(guān)的實(shí)踐行動(dòng)有迫切需求。隨著相關(guān)政策的出臺(tái)，企業(yè)積極踐行ESG舉措，不僅僅能夠?qū)崿F(xiàn)降本增效，更能促進(jìn)企業(yè)融資，助力企業(yè)發(fā)展。
ESG原則指導(dǎo)下，投資人或是融資方對(duì)物流地產(chǎn)產(chǎn)生的新要求，將會(huì)推動(dòng)物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)鏈條的各個(gè)環(huán)節(jié)向ESG的方向發(fā)生轉(zhuǎn)變。投資端、融資端、開發(fā)商、持有方、運(yùn)營(yíng)方、租賃方等將聯(lián)動(dòng)起來，將ESG的理念貫穿于物流地產(chǎn)的開發(fā)設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營(yíng)、退出等各個(gè)環(huán)節(jié)。由此，ESG理念將會(huì)切實(shí)塑造物流倉(cāng)儲(chǔ)產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈的發(fā)展方向。
01
我國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，競(jìng)爭(zhēng)愈烈
一、租賃市場(chǎng)分化格局形成
物流行業(yè)作為現(xiàn)代商業(yè)活動(dòng)的重要橋梁，連接著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)部分，伴隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，物流地產(chǎn)也日趨成熟，競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈，逐漸形成了分化的格局。截止2021年底，在仲量聯(lián)行臻量研究院監(jiān)測(cè)的45個(gè)城市中，一線城市的高標(biāo)倉(cāng)租金中位數(shù)達(dá)到1.6元/平方米/天;二線城市的高標(biāo)倉(cāng)租金中位數(shù)租金為1.01元/平方米/天;三線城市的高標(biāo)倉(cāng)租金中位數(shù)僅為0.81元/平方米/天;而衛(wèi)星城由于區(qū)位優(yōu)勢(shì)，可以承接來自一線城市的外需求，所以高標(biāo)倉(cāng)租金中位數(shù)可以達(dá)到1.19元/平方米/天。進(jìn)入2022年上半年，一線城市和衛(wèi)星城市的租金仍持續(xù)上漲，尤其是衛(wèi)星城市的租金上漲動(dòng)力明顯，而二三線城市的租金則明顯承受壓力。由此可見，中國(guó)物流地產(chǎn)高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)分化明顯。
隨著市場(chǎng)成熟度的不斷提高，競(jìng)爭(zhēng)將日漸激烈，中國(guó)物流地產(chǎn)也將呈現(xiàn)更多元化的格局，向著更加細(xì)分的領(lǐng)域發(fā)展。
二、投資市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈
自2020年以來，隨著電商行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，制造業(yè)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，以及疫情對(duì)于醫(yī)藥醫(yī)療、生鮮冷鏈等行業(yè)的推動(dòng)，疊加中國(guó)主要城市辦公樓板塊進(jìn)入供應(yīng)周期的影響，中國(guó)物流地產(chǎn)受到了越來越多投資人的青睞。投資交易市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，在一定程度推高了物流資產(chǎn)成交價(jià)格，資本化率穩(wěn)中有降。
以上海市場(chǎng)為例，近幾年上海大宗物流交易的資本化率有持續(xù)下行趨勢(shì)。根據(jù)臻量資產(chǎn)管理平臺(tái)的數(shù)據(jù)顯示，上海物流板塊資本化率與上海中央商務(wù)板塊辦公物業(yè)的資本化率之間的差距不斷縮小。2012年上海物流板塊資本化率較上海CBD辦公板塊資本化率高200個(gè)bps以上，此后兩者之間的差異不斷縮小，預(yù)計(jì)到2022年底兩者之間的差距將縮窄至小于50個(gè)bps。根據(jù)國(guó)際慣例，一座城市的物流板塊資本化率一般較同一城市的辦公板塊資本化率高50-100個(gè)bps之間不等，因此預(yù)計(jì)未來我國(guó)物流板塊收益率繼續(xù)下行的空間有限。
不斷被擠壓的資本化率意味著更小的利潤(rùn)空間和更長(zhǎng)的投資回收期，對(duì)于計(jì)劃入市的投資人而言，如何加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理、實(shí)現(xiàn)降本增效，從而提升租金收入、增加投資收益，將會(huì)成為其下一個(gè)退出周期內(nèi)面臨的主要挑戰(zhàn)。在這樣的情況下，物流倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的重要性日益凸顯。低碳運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)降本增效，將成為物流地產(chǎn)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
為了降低能源費(fèi)用，推進(jìn)低碳發(fā)展，高標(biāo)倉(cāng)的各類市場(chǎng)參與者做出了不懈努力，主要從高標(biāo)倉(cāng)的建設(shè)入手，實(shí)現(xiàn)降本增效。
02
ESG助力物流地產(chǎn)降本增效
隨著現(xiàn)代物流業(yè)的高速發(fā)展，物流地產(chǎn)成為現(xiàn)代供應(yīng)鏈體系的重要組成部分。租戶不僅僅追求倉(cāng)庫(kù)的儲(chǔ)物功能，更追求倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)轉(zhuǎn)效率，自動(dòng)化倉(cāng)庫(kù)、數(shù)字月臺(tái)、遠(yuǎn)程信息處理系統(tǒng)、智能閘道等技術(shù)，已經(jīng)成為租戶選擇倉(cāng)庫(kù)時(shí)的重要考量。
現(xiàn)代物流業(yè)的高速發(fā)展，對(duì)物流地產(chǎn)的倉(cāng)儲(chǔ)環(huán)境和運(yùn)營(yíng)能力提出了新的要求，對(duì)能源的依賴度也大幅提升。提升能源效率，優(yōu)化倉(cāng)儲(chǔ)過程中產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用，降低碳排放量，提升能源供給的穩(wěn)定性等等，都將成為租戶選擇倉(cāng)庫(kù)時(shí)的考慮因素。ESG相關(guān)措施能夠有效實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排，助力降本增效，許多租戶也愿意為帶有ESG元素的倉(cāng)庫(kù)支付一定溢價(jià)。
高標(biāo)倉(cāng)的運(yùn)營(yíng)中，高昂的能源費(fèi)用一直是租戶面臨的一大難題，也是業(yè)主方無法實(shí)現(xiàn)將本增效的一大障礙。另外，近年來，全國(guó)和世界范圍內(nèi)都出現(xiàn)了階段性電力供應(yīng)緊張的情況，對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的業(yè)主和租戶而言都帶來了不小的挑戰(zhàn)。為了降低能源費(fèi)用，高標(biāo)倉(cāng)的各類市場(chǎng)參與者做出了不懈努力，主要從高標(biāo)倉(cāng)的建設(shè)入手，踐行可持續(xù)發(fā)展相關(guān)措施，實(shí)現(xiàn)降本增效，主流措施包括:
一、屋頂光伏
為了提升能源利用效率，降低能耗成本，許多高標(biāo)倉(cāng)開始利用太陽(yáng)能電力，鋪設(shè)屋頂光伏。光伏的鋪設(shè)需要考慮面積、日照方向、區(qū)域氣候、用電要求等等，大部分的高標(biāo)倉(cāng)屋頂面積較大且呈水平面、能夠無阻擋地全方位接受日照，這些特征讓絕大部分高標(biāo)倉(cāng)都適合安裝屋頂光伏系統(tǒng)(屋頂太陽(yáng)能板)。
屋頂光伏的運(yùn)營(yíng)有三種主流模式:自持運(yùn)營(yíng)、租賃模式以及購(gòu)電協(xié)議模式。對(duì)于高標(biāo)倉(cāng)的運(yùn)營(yíng)方來講，裝設(shè)屋頂光伏不僅可通過收取租戶電費(fèi)和銷售電力獲得收入，而且可省去倉(cāng)庫(kù)用電成本，降本增效。屋頂光伏運(yùn)營(yíng)商以優(yōu)惠租金甚至免費(fèi)租用倉(cāng)庫(kù)屋頂，而倉(cāng)庫(kù)業(yè)主會(huì)獲得優(yōu)惠電價(jià)。由于全國(guó)取消光伏度電補(bǔ)貼后，光電上網(wǎng)電價(jià)和煤電上網(wǎng)電價(jià)相同，普遍低于市場(chǎng)銷售電價(jià)，屋頂光伏運(yùn)營(yíng)商可實(shí)現(xiàn)更多利潤(rùn)。同時(shí)，高標(biāo)倉(cāng)的各類市場(chǎng)參與者用電成本降低，且可通過收取倉(cāng)庫(kù)租戶電費(fèi)賺取電費(fèi)差價(jià)。整體而言，高標(biāo)倉(cāng)的屋頂以及建筑物在可持續(xù)方向上的改造，不僅有利于實(shí)現(xiàn)ESG目標(biāo)，也幫助高標(biāo)倉(cāng)的運(yùn)營(yíng)方從收入端和成本端降本增效。
1、開發(fā)商自持模式
在開發(fā)商自持模式下，物流地產(chǎn)業(yè)主在自有倉(cāng)庫(kù)屋頂投資安裝太陽(yáng)能電池板，產(chǎn)生的電力首先用于滿足倉(cāng)庫(kù)自身運(yùn)營(yíng)和倉(cāng)庫(kù)租戶的需求，多余電力出售給電網(wǎng)。這種模式下，倉(cāng)庫(kù)業(yè)主不僅可通過收取租戶電費(fèi)和銷售電力獲得收入，而且可省去倉(cāng)庫(kù)用電成本，降本增效。此外，雖然我國(guó)2021年全面取消光伏度電補(bǔ)貼，實(shí)現(xiàn)平價(jià)上網(wǎng)，但仍有地方為發(fā)展區(qū)域光伏產(chǎn)業(yè)設(shè)有地方性補(bǔ)貼，或可成為屋頂光伏另一收入來源。
2、純租賃模式與開發(fā)商自持模式不同，純租賃模式下，倉(cāng)庫(kù)業(yè)主直接將空置屋頂出租給屋頂光伏運(yùn)營(yíng)商賺取租金收入，并不參與光伏發(fā)電的投資和運(yùn)營(yíng)，屋頂光伏產(chǎn)生電力全部出售給電網(wǎng)。一般屋頂租賃期限在20-25年之間，與太陽(yáng)能設(shè)施的壽命相匹配。純租賃模式下，倉(cāng)庫(kù)業(yè)主可獲得額外的屋頂租金收入，而倉(cāng)庫(kù)運(yùn)營(yíng)成本端基本不受影響。
3、購(gòu)電協(xié)議模式PPA(PowerPurchaseAgreement)購(gòu)電協(xié)議模式或可稱為開發(fā)商自持模式和純租賃模式的結(jié)合。倉(cāng)庫(kù)業(yè)主將屋頂出租給屋頂光伏運(yùn)營(yíng)商投資安裝太陽(yáng)能電池板，并與其簽署購(gòu)電協(xié)議，確保屋頂光伏發(fā)電首先滿足倉(cāng)庫(kù)自身和租戶的電力需求，然后再將余電出售給電網(wǎng)。
在這種模式下，屋頂光伏運(yùn)營(yíng)商以優(yōu)惠租金甚至免費(fèi)租用倉(cāng)庫(kù)屋頂，而倉(cāng)庫(kù)業(yè)主會(huì)獲得優(yōu)惠電價(jià)。由于全國(guó)取消光伏度電補(bǔ)貼后，光電上網(wǎng)電價(jià)和煤電上網(wǎng)電價(jià)相同，普遍低于市場(chǎng)銷售電價(jià)，故較于純租賃模式，屋頂光伏運(yùn)營(yíng)商可實(shí)現(xiàn)更多利潤(rùn)。同時(shí)，倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)主用電成本降低，且可通過收取倉(cāng)庫(kù)租戶電費(fèi)賺取電費(fèi)差價(jià)。PPA模式作為一個(gè)“雙贏“的模式，在三種屋頂光伏商業(yè)模式中最為常見。
二、儲(chǔ)能系統(tǒng)
在高標(biāo)倉(cāng)建筑內(nèi)儲(chǔ)存有價(jià)值的電力，以便能在能源缺乏或者電力需求超過可再生技術(shù)的能力時(shí)釋放電力，保障租戶的用電需求，對(duì)于租戶來說至關(guān)重要。
隨著電子商務(wù)、線上生鮮等行業(yè)的高速發(fā)展，分撥中心、冷庫(kù)等設(shè)施需要保持不間斷的高效運(yùn)轉(zhuǎn)以滿足消費(fèi)者的要求，在這種情況下，高標(biāo)倉(cāng)特別是冷庫(kù)的備用電力儲(chǔ)備就顯得尤為重要。目前，許多國(guó)內(nèi)外的大型物流園、轉(zhuǎn)運(yùn)中心等都已經(jīng)在探索新型儲(chǔ)能、微電網(wǎng)等技術(shù)，在電力供應(yīng)緊張的時(shí)段保障設(shè)施持續(xù)運(yùn)行。
布局儲(chǔ)能系統(tǒng)，也能夠在供電中斷時(shí)提供必要的備用電源，以保護(hù)場(chǎng)地免受停電、電壓下降或者其他電力質(zhì)量問題的影響。
布局儲(chǔ)能系統(tǒng)，還能夠減少能源費(fèi)用和削峰。除了提升場(chǎng)地充分利用可再生能源的能力，降低能耗成本，電池還允許在一天中最昂貴的用電時(shí)間放電，從而讓用戶無需在這些時(shí)段支付峰值價(jià)格，通過“削峰”進(jìn)一步降低用電成本。
三、水循環(huán)利用
雨水收集和循環(huán)利用系統(tǒng)也能夠降低倉(cāng)儲(chǔ)園區(qū)的用水消耗，是倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施降低費(fèi)用、減輕環(huán)境影響的一大發(fā)展方向。雨水回收利用系統(tǒng)，是將園區(qū)雨水進(jìn)行收集之后，經(jīng)過對(duì)雨水處理后達(dá)到符合非飲用的使用標(biāo)準(zhǔn)，以滿足園區(qū)綠化澆灌、道路沖洗、清潔用水等需求。利用大面積的屋頂、空地面積等，架設(shè)雨水收集系統(tǒng)，能夠幫助物流倉(cāng)儲(chǔ)園區(qū)減少40%-50%對(duì)自來水供應(yīng)的依賴;水循環(huán)系統(tǒng)也能夠減少對(duì)排水系統(tǒng)的負(fù)荷，通過將徑流水導(dǎo)入水箱進(jìn)行循環(huán)利用，特別是在澇季，能夠減少暴雨、洪水對(duì)于園區(qū)的影響。
目前，普洛斯和宇培運(yùn)營(yíng)的多個(gè)物流園都已經(jīng)建設(shè)了雨水回收系統(tǒng)，我們相信，這也是未來物流園踐行ESG的又一大趨勢(shì)。
四、智能電表
倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施業(yè)運(yùn)用智能電表、水表等設(shè)備，幫助租戶提升倉(cāng)儲(chǔ)效率。智能電表和水表能夠承擔(dān)原始電能數(shù)據(jù)采集、計(jì)量和傳輸?shù)娜蝿?wù)，能夠?yàn)橛脩籼峁└釉敿?xì)的用電信息，幫助用戶管理用電量，以達(dá)到節(jié)省電費(fèi)和減少排放溫室氣體的目的。目前，國(guó)內(nèi)已有不少物流園區(qū)在使用智能電表系統(tǒng)，提升園區(qū)電力使用效率和質(zhì)量的同時(shí)，也大大節(jié)省了抄表、統(tǒng)表的人力和時(shí)間，幫助物流園區(qū)降本增效。
整體來講，仲量聯(lián)行持續(xù)對(duì)中國(guó)境內(nèi)的多個(gè)高標(biāo)倉(cāng)做了典型性分析，綠色建筑或者是具有凈零碳設(shè)施的設(shè)備的高標(biāo)倉(cāng)，更容易吸引和穩(wěn)定租戶，甚至可以獲得租金溢價(jià)。
03
ESG助力物流倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值
改善工作環(huán)境，提升員工福祉，為企業(yè)提供可持續(xù)發(fā)展動(dòng)能，也日益成為物流倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)踐行ESG相關(guān)舉措的重要一環(huán)。
近年來，歐美國(guó)家的物流企業(yè)先后出現(xiàn)了人員短缺問題，特別是卡車司機(jī)的缺乏，給物流企業(yè)的發(fā)展帶來了不小的困境，保障員工福利，留住人才，也成為境外物流企業(yè)實(shí)現(xiàn)社會(huì)價(jià)值、提升公司治理水平的重要舉措。在我國(guó)，物流倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)也特別注重保障員工權(quán)益，改善工作環(huán)境，鼓勵(lì)員工進(jìn)行終身學(xué)習(xí)，積極開展崗位培訓(xùn)等，在提升員工素質(zhì)的同時(shí)，豐富員工生活，增加員工和公司之間的溝通和交流。安博(Prologis)總部數(shù)年來一直致力于通過社區(qū)勞工計(jì)劃(CWI)和道路交通安全教育培訓(xùn)項(xiàng)目為物流行業(yè)的從業(yè)人員提升職業(yè)技能和職業(yè)素養(yǎng)。普洛斯西安環(huán)普國(guó)際科技園入駐了各行業(yè)研發(fā)領(lǐng)軍企業(yè)，服務(wù)超過3萬(wàn)名高科技產(chǎn)業(yè)人才，引進(jìn)170余家軟件和信息技術(shù)服務(wù)類企業(yè)以及40余家配套商業(yè)客戶，為西北地區(qū)高科技發(fā)展提供動(dòng)能，為了提高園區(qū)年輕、活力、創(chuàng)新的氛圍，園區(qū)通過改造升級(jí)和運(yùn)營(yíng)優(yōu)化，滿足高知?jiǎng)?chuàng)新人才對(duì)智能化、人性化和綠色可持續(xù)辦公的空間的需求。另外，安博(Prologis)、普洛斯等都已經(jīng)通過多種方式保障司機(jī)安全，更好地幫助卡車司機(jī)提升業(yè)務(wù)能力、提供安全保障。作為當(dāng)?shù)厣鐣?huì)生活的重要參與者，物流倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)也積極回饋社會(huì)，支持社區(qū)發(fā)展。不少物流倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)都通過參與社會(huì)公益與慈善、舉辦志愿者活動(dòng)等等，和社區(qū)形成了良性互動(dòng)，貢獻(xiàn)社會(huì)價(jià)值。
2020年新冠肺炎疫情發(fā)生以來，物流在國(guó)民生活中的重要性日益凸顯，成為支撐國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、保障人民生活的命脈行業(yè)。作為物流行業(yè)從業(yè)者，許多企業(yè)也加入到一線，參與抗疫保供，持續(xù)保障物流及產(chǎn)業(yè)園的安全運(yùn)營(yíng)。在各地疫情封控期
過3萬(wàn)名高科技產(chǎn)業(yè)人才，引進(jìn)170余家軟件和信息技術(shù)服務(wù)類企業(yè)以及40余家配套商業(yè)客戶，為西北地區(qū)高科技發(fā)展提供動(dòng)能，為了提高園區(qū)年輕、活力、創(chuàng)新的氛圍，園區(qū)通過改造升級(jí)和運(yùn)營(yíng)優(yōu)化，滿足高知?jiǎng)?chuàng)新人才對(duì)智能化、人性化和綠色可持續(xù)辦公的空間的需求。另外，安博(Prologis)、普洛斯等都已經(jīng)通過多種方式保障司機(jī)安全，更好地幫助卡車司機(jī)提升業(yè)務(wù)能力、提供安全保障。作為當(dāng)?shù)厣鐣?huì)生活的重要參與者，物流倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)也積極回饋社會(huì)，支持社區(qū)發(fā)展。不少物流倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)都通過參與社會(huì)公益與慈善、舉辦志愿者活動(dòng)等等，和社區(qū)形成了良性互動(dòng)，貢獻(xiàn)社會(huì)價(jià)值。
2020年新冠肺炎疫情發(fā)生以來，物流在國(guó)民生活中的重要性日益凸顯，成為支撐國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、保障人民生活的命脈行業(yè)。作為物流行業(yè)從業(yè)者，許多企業(yè)也加入到一線，參與抗疫保供，持續(xù)保障物流及產(chǎn)業(yè)園的安全運(yùn)營(yíng)。在各地疫情封控期間，多家物流倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)被納入地方疫情生活物資保障企業(yè)名單，非常時(shí)期，物流園區(qū)的高效、安全、健康運(yùn)轉(zhuǎn)，是物流倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)社會(huì)價(jià)值的重要體現(xiàn)。
04
租戶調(diào)研
2022年上半年，臻量資產(chǎn)管理平臺(tái)聯(lián)合安博(Prologis)、龍地、萬(wàn)緯、LOGOS四大物流地產(chǎn)頭部企業(yè)對(duì)210個(gè)主要租戶進(jìn)行了ESG觀念及實(shí)踐調(diào)查。調(diào)查通過問卷進(jìn)行，通過這次的調(diào)查結(jié)果，我們可以進(jìn)一步了解ESG對(duì)租戶產(chǎn)生的影響，增強(qiáng)租戶關(guān)于ESG等可持續(xù)發(fā)展的意識(shí)，進(jìn)一步協(xié)助業(yè)主方與租戶在ESG相關(guān)事宜上的溝通交流。
第三方物流和電商高標(biāo)倉(cāng)租戶為此次調(diào)查的主要租戶類型，其中第三方物流租戶占比52%，兩者合計(jì)占比超過調(diào)查對(duì)象的60%。大部分受訪租戶代表都為私營(yíng)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理者或者中層管理者，88%為高標(biāo)倉(cāng)租戶。
在提供和接受ESG相關(guān)培訓(xùn)方面，將近一半的租戶表示會(huì)在公司內(nèi)部進(jìn)行ESG培訓(xùn)，約70%的租戶接收ESG資訊的渠道較為多元，其中，公司內(nèi)部分享為接收ESG信息的主要渠道。但是，也有30%的租戶表示沒有接收到過關(guān)于ESG的資訊。
隨著ESG理念的逐漸普及，租戶普遍傾向于認(rèn)為，ESG未來不僅將成為衡量倉(cāng)庫(kù)的標(biāo)準(zhǔn)之一，而且還會(huì)成為主要標(biāo)準(zhǔn)。
超過1/3的租戶非常確定未來將會(huì)把ESG當(dāng)作衡量倉(cāng)庫(kù)的標(biāo)準(zhǔn)之一，平均而言，租戶給對(duì)于未來把ESG當(dāng)作衡量倉(cāng)庫(kù)的標(biāo)準(zhǔn)之一平均打分為7.5(10為最高)。同時(shí)，有1/3的租戶認(rèn)為未來ESG會(huì)成為影響倉(cāng)庫(kù)選擇的主要因素,租戶給對(duì)于未來把ESG當(dāng)作衡量倉(cāng)庫(kù)的主要因素平均打分也為7.5(10為最高)。
未來，ESG不僅僅將在倉(cāng)庫(kù)選擇上起重要作用，許多公司也出于承擔(dān)社會(huì)責(zé)任、相應(yīng)政府政策、降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等原因，積極考慮在戰(zhàn)略層面進(jìn)行ESG部署。
其實(shí)，由于資本對(duì)于ESG的重視，目前許多投資人已經(jīng)開始對(duì)企業(yè)有ESG方面的要求，半數(shù)以上的受訪人都表示，企業(yè)經(jīng)歷過投資者要求提供可持續(xù)發(fā)展方案。
踐行，推行環(huán)保措施能夠給公司運(yùn)營(yíng)帶來長(zhǎng)期利益，但在實(shí)行初期，也不可避免會(huì)帶來提高租金成本等問題。53%的受訪者表示，提高租金成本是目前公司實(shí)行環(huán)保措施帶來的最大問題，相關(guān)資質(zhì)人員和培訓(xùn)的缺失、短期資金壓力等，也給公司實(shí)行環(huán)保措施帶來了一定困難。
那么，在選取合適的倉(cāng)庫(kù)時(shí)，具體哪些ESG表現(xiàn)會(huì)納入公司的考量中呢?調(diào)查顯示，超過半數(shù)的受訪者都認(rèn)為自動(dòng)化倉(cāng)庫(kù)、數(shù)字月臺(tái)、遠(yuǎn)程信息處理系統(tǒng)、智能閘道技術(shù)最為重要。
在面對(duì)帶有ESG元素的倉(cāng)庫(kù)較高的租金時(shí)，租戶不可避免地需要在租金優(yōu)惠和ESG設(shè)施之間做出選擇。租戶是否愿意為有ESG元素的倉(cāng)庫(kù)支付較高的溢價(jià)呢?對(duì)此，我們讓受訪者在0(完全不愿意)到10(完全愿意)的傾向中進(jìn)行選擇。
結(jié)果顯示，分別有1/4的受訪者對(duì)此持中立態(tài)度和完全愿意。總體而言，受訪者的平均傾向得分為6.5，表明目前市場(chǎng)對(duì)于為ESG支付溢價(jià)的意愿在中上水平。
各項(xiàng)細(xì)分ESG措施也對(duì)公司業(yè)務(wù)有不同影響，調(diào)查顯示，隱私和數(shù)據(jù)安全、垃圾處理和碳排放為對(duì)租戶業(yè)務(wù)影響最大的ESG措施。
當(dāng)下，企業(yè)運(yùn)營(yíng)者和管理層也對(duì)ESG相關(guān)措施所帶來的成本增加形成了一定的估計(jì)。在調(diào)查中，我們請(qǐng)受訪者預(yù)估不同的ESG措施給運(yùn)營(yíng)成本帶來的提升。
最后，我們請(qǐng)受調(diào)查租戶對(duì)ESG各項(xiàng)措施的重要性進(jìn)行排序。在倉(cāng)儲(chǔ)租戶中，環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展的各項(xiàng)措施重要性排在前列。
總體而言，調(diào)查結(jié)果顯示，租戶企業(yè)對(duì)ESG在物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)中的重要性有較深刻的認(rèn)識(shí)，尤其重視可持續(xù)發(fā)展、節(jié)能減排等各項(xiàng)措施，但是，目前租戶對(duì)于ESG相關(guān)的實(shí)踐行動(dòng)仍舊滯后于意識(shí)的提升。同時(shí)，對(duì)于ESG所帶來的短期成本提升也成為了租戶現(xiàn)階段最關(guān)心的問題。
與租戶達(dá)成共識(shí)，從綠色倉(cāng)儲(chǔ)的角度切入，幫助租戶運(yùn)用ESG降本增效、提升能源利用效率、獲得投資者青睞，從而從長(zhǎng)遠(yuǎn)上為租戶帶來切實(shí)利益，將成為業(yè)主與租戶共同的愿景。
05
ESG助力物流地產(chǎn)融資，構(gòu)筑可持續(xù)發(fā)展未來
RPI(責(zé)任投資倡議)及NZAM(凈零資產(chǎn)管理人倡議)等可持續(xù)發(fā)展投資組織的成立，對(duì)投資人的投資策略和標(biāo)的選擇形成了外在約束。近年來，各大投資人紛紛加入責(zé)任投資相關(guān)組織，表明其在投資實(shí)踐中踐行ESG的決心，從融資層面對(duì)企業(yè)提出了ESG要求。
物流地產(chǎn)企業(yè)踐行可持續(xù)發(fā)策略，能夠有效減緩高標(biāo)倉(cāng)物業(yè)的價(jià)值貶損和折舊，穩(wěn)定資本性支出。
ESG措施能夠降低融資成本，幫助企業(yè)獲得更多融資手段和渠道，在高標(biāo)倉(cāng)的運(yùn)營(yíng)成本方面降低折現(xiàn)率和報(bào)酬率。從風(fēng)險(xiǎn)角度而言，具有可持續(xù)性措施的高標(biāo)倉(cāng)，折現(xiàn)率會(huì)相對(duì)較低，從而增加投資方退出時(shí)的資產(chǎn)回報(bào)率。雖然目前市場(chǎng)上尚未有綠色的高標(biāo)倉(cāng)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，但是從最近發(fā)行的“碳中和”證券化產(chǎn)品看，融資票面利率低60個(gè)基點(diǎn)。
不僅僅是債券，其他金融產(chǎn)品也正在為ESG開通“綠色通道”，基于對(duì)政策全面的理解和應(yīng)用，綠色倉(cāng)儲(chǔ)的開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)能夠很大程度上幫助企業(yè)獲得更優(yōu)惠的融資或優(yōu)先融資資格。
隨著ESG理念的進(jìn)一步深化，除了講述ESG故事之外，踐行ESG的能力和具體計(jì)劃也越來越成為投資人尋找標(biāo)的時(shí)的考量。一項(xiàng)對(duì)于投資者的調(diào)研表明，2020年，約73%的資產(chǎn)管理者會(huì)考慮進(jìn)行責(zé)任投資，要求被投資者提供項(xiàng)目方案、投資管理協(xié)議等，以考察被投資項(xiàng)目在環(huán)境、社會(huì)、公司等方面的未來考量。例如，黑石明確表示將重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)在碳中和、多樣性、良好公司治理方面的計(jì)劃，對(duì)于地產(chǎn)板塊的投資標(biāo)的，黑石基金將特別注重資源管理、設(shè)立相關(guān)基準(zhǔn)和目標(biāo)、綠色租約、獲取相關(guān)證照等等。
隨著大型國(guó)際投資人紛紛表示將ESG原則融入到投資中，對(duì)于中國(guó)的企業(yè)來說，ESG計(jì)劃對(duì)于吸引境外融資尤為重要。
自從2016年加入巴黎協(xié)定以來，中國(guó)2030年達(dá)到“碳達(dá)峰”，2060年實(shí)現(xiàn)“碳中和”的承諾受到各界矚目。中國(guó)企業(yè)的ESG相關(guān)舉措，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、跨境合作、地緣政治等多方博弈的重點(diǎn)，所以，在選擇中國(guó)投資標(biāo)的的時(shí)候，境外資本也會(huì)特別注重投資標(biāo)的ESG方面的考量。
對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)物流企業(yè)來說，目前投資人對(duì)ESG的關(guān)注較多地集中在減碳上。貨物的倉(cāng)儲(chǔ)和運(yùn)輸過程中會(huì)消耗大量能源，改善、降低倉(cāng)儲(chǔ)和流轉(zhuǎn)過程中的碳足跡，也成為整個(gè)行業(yè)提升未來競(jìng)爭(zhēng)力的重要推動(dòng)力之一。
從這些情況我們可以看出，含有零碳、節(jié)能減排、可持續(xù)發(fā)展措施等ESG元素的資產(chǎn)，可以持續(xù)有效增加收入，降低運(yùn)營(yíng)成本和融資成本，同時(shí)提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力和韌性，由此，提升資產(chǎn)整體價(jià)值。如果能夠?qū)Y產(chǎn)保持這這類投入和運(yùn)營(yíng)，資產(chǎn)能夠有效得到保值和增值。
06
ESG助力物流地產(chǎn)推動(dòng)社會(huì)環(huán)境共贏發(fā)展
企業(yè)踐行ESG相關(guān)舉措，不僅能在長(zhǎng)遠(yuǎn)上助力企業(yè)發(fā)展韌性，也能促進(jìn)物流倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)推動(dòng)環(huán)境和社會(huì)的共贏發(fā)展。氣候觀察研究數(shù)據(jù)顯示，2019年，中國(guó)的碳排放量超過120億噸，占全世界碳排放量的24.23%。電力、商品制造、森林采伐、交通工具使用、糧食生產(chǎn)等經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中必不可少的領(lǐng)域，都會(huì)消耗地球資源、排放大量溫室氣體，成為當(dāng)前氣候變化的主要?jiǎng)右颉８鳝h(huán)節(jié)中的企業(yè)，都有責(zé)任承擔(dān)起維護(hù)生態(tài)環(huán)境，共建美好社會(huì)的責(zé)任。
倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)是實(shí)現(xiàn)企業(yè)和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的重要推動(dòng)行業(yè)。
近年來，伴隨著市場(chǎng)規(guī)模的不斷擴(kuò)張，我國(guó)交通運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)的需求不斷上升，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國(guó)交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)能源消耗量由2003年的1.28噸標(biāo)準(zhǔn)煤增長(zhǎng)至2019年的4.39億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，占我國(guó)能源消費(fèi)總量的比例由6.5%上升至9.01%。2021年，社會(huì)物流總費(fèi)用達(dá)到16.7萬(wàn)億元，占GDP的比例為14.6%，其中，運(yùn)輸費(fèi)用、保管費(fèi)用、管理費(fèi)用分別為9萬(wàn)億元、5.6萬(wàn)億元、2.2萬(wàn)億元。美國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用占GDP比重約為8%，與發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比，我國(guó)現(xiàn)階段物流總費(fèi)用占GDP比重依然偏高，降本增效仍有空間，發(fā)展綠色物流前景廣闊。
倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)企業(yè)積極踐行ESG相關(guān)措施，也是保證居民生活質(zhì)量、助力美好生活的重要一環(huán)。目前全國(guó)共有物流相關(guān)法人單位40萬(wàn)家左右，從業(yè)人員超過5000萬(wàn)人，通過良好的企業(yè)治理和員工福祉提升，物流行業(yè)在促進(jìn)就業(yè)、全民生活水平提升方面將起重要作用。尤其是新冠肺炎疫情發(fā)生以來，物流行業(yè)為保障醫(yī)療物資、生活物資流通和調(diào)用上發(fā)揮關(guān)鍵作用，在疫情常態(tài)化管控之下，ESG助力的物流行業(yè)良性健康發(fā)展，還將繼續(xù)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)流通的血脈，保障國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。
總體而言，在電子商務(wù)高速發(fā)展、區(qū)域協(xié)作日益緊密、減碳要求越發(fā)迫切的當(dāng)下，快速、高效、準(zhǔn)確履約的同時(shí)降低碳排放，是我國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)共同的發(fā)展目標(biāo)。
這樣的發(fā)展目標(biāo)，要求我們?cè)谠u(píng)價(jià)物流企業(yè)和項(xiàng)目的同時(shí)，不僅僅注重行業(yè)一貫所要求的履約和滿足消費(fèi)者需求的能力，更需要切實(shí)地將企業(yè)對(duì)ESG原則的踐行納入到評(píng)價(jià)體系中。現(xiàn)場(chǎng)可再生資源的利用、能耗和排放的監(jiān)測(cè)和披露、以及更廣泛的社會(huì)環(huán)境影響，都將對(duì)物流企業(yè)的健康發(fā)展起重要作用。
近年來，全球變暖的加劇和極端氣候事件的頻發(fā)，已將氣候風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)至市場(chǎng)。氣候變化及其帶來的極端天氣和自然災(zāi)害造成的實(shí)際損失，增加了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不確定性。同時(shí)，各大經(jīng)濟(jì)體應(yīng)對(duì)氣候風(fēng)險(xiǎn)及向低碳經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的過程中，也會(huì)因?yàn)檎咦兓⒓夹g(shù)變革等引發(fā)高碳資產(chǎn)重新定價(jià)，為相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)。
我們看到，物流地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型之路已經(jīng)開啟，如何在轉(zhuǎn)型過程中，化風(fēng)險(xiǎn)為機(jī)遇，是其在下一個(gè)十年制勝的關(guān)鍵。
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