新冠疫情讓物流地產(chǎn)從幕后走向前臺，風(fēng)投資本、開發(fā)商、電商、物流公司都把目光投向這條萬億賽道。
國際不動產(chǎn)基金評選權(quán)威機構(gòu)PERE(Private Equity Real Estate)發(fā)布的一份報告顯示，2020年全球單一資產(chǎn)類別基金募集中，物流地產(chǎn)是最受投資者青睞的資產(chǎn)類別，48%的資金都集中在物流地產(chǎn)上。
行業(yè)雖火，卻并非所有物流地產(chǎn)標的都能成為資本的寵兒。
5月17日，順豐房托(02191.HK)作為首個赴港上市的物流房地產(chǎn)投資信托基金掛牌交易，但上市首日就跌破發(fā)行價。
當(dāng)日，順豐房托收盤價4.16港元/股，較4.98港元/股的發(fā)行價，下跌了16.47%。截至發(fā)稿前，順豐房托收盤價4.60港元/股，較發(fā)行價跌7.63%，市值36.8億港元。
房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts，REITs)是通過證券化方式將不動產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動性較強的標準化金融產(chǎn)品，并在證交所公開交易的一種金融產(chǎn)品。
作為一種盤活存量資產(chǎn)的融資手段，REITs在國際資本市場由來以久。
綜合多家券商數(shù)據(jù)，截至2019年底，約40個國家和地區(qū)擁有REITs。美國、日本、中國香港REITs市值分別超過萬億、千億、百億美元。
目前港交所掛牌交易的REITs共11個，順豐房托是唯一一個底層資產(chǎn)為物流地產(chǎn)的REITs。
招股書顯示，順豐房托的底層資產(chǎn)為位于香港、蕪湖、佛山的三處物業(yè)，評估值約61億港元。其收入來源主要為出租物業(yè)取得的租金收入。
作為重資產(chǎn)行業(yè)，物流地產(chǎn)投資周期長，資金回籠慢，靠傳統(tǒng)模式以倉養(yǎng)產(chǎn)較難。
順豐房托此時發(fā)行公募REITs，不僅可以通過融資降低自有資本占用率，提高資金的使用效率，還可以融更多的錢，買地擴張規(guī)模，收取更多的租金，形成產(chǎn)業(yè)擴張的正循環(huán)。
但順豐房托卻出師不利，意外破發(fā)。
據(jù)悉，順豐房托上市當(dāng)日，內(nèi)地已經(jīng)有首批9個公募REITs獲證監(jiān)會許可注冊，包括兩個物流地產(chǎn)REITs。
目前，這兩個物流地產(chǎn)REITs正在進行網(wǎng)下詢價，本月內(nèi)將發(fā)售。順豐房托在香港的經(jīng)歷，會否在內(nèi)地重現(xiàn)?
01
投資人低估，母公司拖累
香港資本市場不看好重資產(chǎn)性質(zhì)的REITs，以及母公司順豐控股(002352.SZ)業(yè)績大幅下滑是順豐房托上市破發(fā)的主要原因。
目前港交所掛牌交易的11只REITs中，除了領(lǐng)展房產(chǎn)基金(0823.HK)，其他REITs的股價表現(xiàn)都不理想。2019年上市的招商局商業(yè)房托(1503.HK)也曾在發(fā)行首日股價下跌7.89%。
“香港市場為國際性機構(gòu)投資者主導(dǎo)的市場，對缺乏成長性的重資產(chǎn)性質(zhì)的REITs估值普遍較低。”上海國有資本運營研究院投融資中心首席專家羅桂連分析。
在國際成熟市場，偏好重資產(chǎn)性質(zhì)REITs的投資者，主要是保險資金和養(yǎng)老基金等追求穩(wěn)定回報的長期資金。香港本地人口少，該類資金規(guī)模不大，在資本市場占比不高。而各國保險資金與養(yǎng)老基金普遍比較保守，主要投資于本國市場，移步香港市場的此類資金規(guī)模不大。
萬緯物流一位高管認為，香港REITs市場流動性較差，是順豐房托破發(fā)的原因之一。
此外，順豐控股的業(yè)績及REIT底層物業(yè)的經(jīng)營情況也影響了投資人對順豐房托的預(yù)期。
財報顯示，順豐控股2021年一季度虧損近10億元，為其上市以來首次季度虧損。
順豐房托招股書顯示，近三年總收益中，與其管理人順豐控股關(guān)聯(lián)的租戶占比分別為62.4%、72.1%及78.3%。
在順豐房托收益高度依賴順豐控股的情況下，后者發(fā)布虧損財報后不久就上市的順豐房托，很難贏得投資人的青睞。
此外，香港的疫情反復(fù)也影響了順豐房托的底層資產(chǎn)估值，讓投資人對疫后資產(chǎn)收益上漲缺少信心。
順豐房托持有的三個物業(yè)中，香港物業(yè)的估值占比為86.7%。香港受新冠肺炎疫情影響較內(nèi)地嚴重，這導(dǎo)致物流倉庫的租金下降，物業(yè)價值縮水。
據(jù)招股書顯示，順豐房托近三年公允價值變動計入當(dāng)期損益的金額分別為2.27億、0.81億和-0.54億港元，凈利潤分別為2.98億、1.75億和0.27億港元。從數(shù)據(jù)看，疫情對底層物業(yè)的經(jīng)營情況產(chǎn)生了較大影響。
據(jù)安信國際測算，順豐房托的實際可比收益率為3.5%，低于其他在香港上市的REITs。
02
內(nèi)地險資準備入場
與順豐房托相比，內(nèi)地即將上市的物流地產(chǎn)公募REITs就幸運很多了。
今年5月17日，內(nèi)地首批9只公募REITs獲證監(jiān)會許可注冊。其中，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT和普洛斯倉儲REIT就為物流地產(chǎn)公募REITs。
多位采訪對象告訴《財經(jīng)》記者，保險資金、銀行理財資金參加試點公募REITs投資的積極性較高，已開始認購戰(zhàn)略配售部分。
他們認為，基于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的公募REITs是由證監(jiān)會和發(fā)改委牽頭的融資產(chǎn)品，不久之后，保險資金購買公募REITs的通道和限制就會放開，只要有了大型金融集團的支持，公募REITs的流動性就會變好，買的人多了，股價自然水漲船高。
去年4月，證監(jiān)會和發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點相關(guān)工作的通知》，指出將借鑒成熟國際經(jīng)驗，在現(xiàn)行法律法規(guī)框架下，在重點領(lǐng)域以個案方式先行開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點，并明確倉儲物流行業(yè)是優(yōu)先支持的行業(yè)之一。
今年5月19日，銀保監(jiān)會召開了關(guān)于保險資金投資公募REITs的相關(guān)會議，對險資投資公募REITs提出了具體要求。這被外界認為是監(jiān)管層解禁險資投資公募REITs的信號。
此前，根據(jù)銀保監(jiān)會規(guī)定，保險資金的投資范圍包括組合類產(chǎn)品(債券、股票)、債權(quán)投資和股權(quán)投資，其中股權(quán)投資主要包括投資未上市企業(yè)股權(quán)和私募股權(quán)投資基金。
在紅土創(chuàng)新鹽田港REIT一場上市路演中，《財經(jīng)》記者獨家獲悉，其戰(zhàn)略投資人已經(jīng)包括保險機構(gòu)和銀行理財，如泰康保險、工銀理財、光大理財。
目前公募REITs在國內(nèi)處于起步階段，據(jù)羅桂連統(tǒng)計，國內(nèi)有超過百萬億元的存量成熟基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，也有超過百萬億元的養(yǎng)老資產(chǎn)。
當(dāng)二者實現(xiàn)有效匹配對接，會對國內(nèi)的金融體系、投融資體系、資產(chǎn)管理市場、老齡化時代的公共治理等重要領(lǐng)域產(chǎn)生全面深入的影響。
亞太房地產(chǎn)協(xié)會董事陳曉歐告訴《財經(jīng)》記者，順豐房托的三個底層物業(yè)并不是順豐控股最優(yōu)的資產(chǎn)，赴港上市或為試水。順豐控股也考慮未來拿出其他資產(chǎn)在內(nèi)地發(fā)行公募REITs。
03
供需錯配下的萬億市場
幾乎每一位采訪對象都看好內(nèi)地物流公募REITs融資實力，其主要原因在于，中國倉儲物流市場供需錯配，有萬億的市場空間等發(fā)掘。
在中國的非住宅類地產(chǎn)行業(yè)中，和商業(yè)地產(chǎn)相比，物流地產(chǎn)發(fā)展速度較慢。
疫情期間，全國人民足不出戶，醫(yī)食住行基本全靠快遞，中國倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的弊端和重要性才顯露出來，從而受到監(jiān)管層和投資人的關(guān)注。
中信證券研報分析，由于供需結(jié)構(gòu)矛盾，物流地產(chǎn)是天然的稀缺資產(chǎn)。
從需求端看，近年物流業(yè)需求持續(xù)高速增長，2020年全國社會物流總費用達14.9萬億元，其中保管費用達5.1億元，2015-2020年的復(fù)合增長率達6.6%。
從供給端看，由于物流倉儲用地大量出讓階段已過，且物流用地性價比相對較低，對地方財政貢獻有限，地方政府近年來對物流倉儲用地的出讓比例和絕對數(shù)量均呈下降趨勢。
據(jù)中國倉儲與配送協(xié)會推算，截至 2019年底，中國營業(yè)性通用(常溫)倉庫面積10.8 億平方米，同比增長1.9%，增速逾6年持續(xù)下降。2015-2019年的復(fù)合增長率僅為3.1%。
但在供需錯配下，物流地產(chǎn)行業(yè)在疫情下保持了較強的吸金能力。
2020年主要物流節(jié)點倉庫平均租金為27.67元/平方米·月，與 2019年基本持平;主要物流節(jié)點城市倉庫平均空置率13.5%，仍是較低水平。
而來自據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，上海物流地產(chǎn)2020年租金同比上漲2.4%。
貝殼研究院商業(yè)地產(chǎn)分析師鄭中認為，從用戶黏性看，和寫字樓、購物中心租戶相比，物流地產(chǎn)租戶通常承租能力更強，平均租賃面積更大，租戶組合更穩(wěn)定，因此市場韌性更好。
物流地產(chǎn)的投資回報率通常超過6%，高于商業(yè)地產(chǎn)的4%-5%。受高空置率和持續(xù)大體量新供應(yīng)的影響，全國各城市的寫字樓和購物中心市場都面臨較大壓力。鄭中預(yù)計，物流地產(chǎn)或?qū)⒊蔀榉亲≌惙康禺a(chǎn)行業(yè)的新增長點。
現(xiàn)在，中國物流地產(chǎn)行業(yè)玩家眾多，頭部地產(chǎn)公司、電商、物流公司也開始了不同模式的合縱連橫。
萬科參與了普洛斯私有化，成為其第一大投東;碧桂園與中集合作布局上海、深圳的物流地產(chǎn);榮盛發(fā)展連手阿里的菜鳥建物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。
據(jù)中信證券統(tǒng)計，目前市場份額占比較高的有普洛斯、萬緯物流等。
2020年國內(nèi)第三方物流地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)市場份額情況(高標倉庫)數(shù)據(jù)來源：中信證券
內(nèi)地物流地產(chǎn)有市場空間，卻急需資本支持。此時，推出物流地產(chǎn)的公募REITs，無疑給饑渴的市場注入了活水。
物流行業(yè)專家楊達卿認為，公募REITs一方面通過融資反哺物流產(chǎn)業(yè)鏈，另一方面也通過資金流疏通地產(chǎn)與物流產(chǎn)業(yè)鏈的協(xié)同，能有效緩解當(dāng)前國內(nèi)冷鏈物流園區(qū)和智能化物流倉建設(shè)的資金壓力。
中聯(lián)基金高級副總裁張唯也分析，過去物流地產(chǎn)行業(yè)資本聚集，但缺乏有效的退出渠道。整個行業(yè)都迫切地需要一種穩(wěn)定公開標準化的退出渠道。
很多物流地產(chǎn)公司都很期待公募REITs給行業(yè)帶來新的改變。
目前試點公募REITs的底層資產(chǎn)都是經(jīng)過層層篩選入圍的，張唯也表示，未來物流地產(chǎn)公司能否發(fā)行公募REITs，取決于資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)程度及對估值的接受程度等。
也有可能出現(xiàn)部分物流地產(chǎn)公司資產(chǎn)不符合上市條件，暫時無法發(fā)行公募REITs的情況。
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